[Q&A] 다주택자 부동산 과세 강화…농어촌주택은?

입력 : 2021-06-16 00:00

시골집 있으면? 공시가격 합산 6억 초과 땐 종부세 부과

농촌집 취득 후 도시집 팔 경우 조세특례법 등 따라 “비과세” 

관광지 제외 등 요건 잘 따져야

규제·비규제지역 한채씩 보유 땐 비규제 주택 우선 처분이 유리

 

이달부터 집을 팔아 차익을 얻었을 때 내는 양도소득세 최고세율이 75%로 종전보다 10%포인트 인상됐다. 정부는 부동산시장 안정화와 투기 수요 억제를 위해 다주택자와 단기 거래자에 대한 양도세를 강화하는 방향으로 세법을 손질했다. 그렇다면 도시에 집이 한채 있는 도시민이 농어촌주택을 가지고 있을 때도 다주택자로 분류돼 세금 폭탄을 맞게 될까? 부동산 세금과 농어촌주택에 대한 궁금증을 문답으로 알아본다.


Q 양도세율 얼마나 오르나.

A 새로운 양도세제에는 규제지역 내 주택을 보유한 다주택자에 대한 양도세율을 10%포인트씩 올리는 내용을 담고 있다. 5월31일까지는 2주택자가 규제지역에서 집을 처분할 때 양도소득세 기본세율(6∼45%)에 10%포인트를, 3주택 이상 보유자면 기본세율에 20%포인트를 각각 더해 부과했다. 6월1일부터는 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트를, 3주택 이상 보유자는 30%포인트를 각각 추가한다. 이를 적용하면 양도세율은 최대 75%까지 오르게 된다.

단기매도차익 실현을 막고자 단기 거래자에 대한 세율도 인상됐다. 1년 미만 보유 주택의 양도세율은 70%로, 1년 이상 2년 미만은 60%로 각각 강화됐다.


Q 도시에 집이 한채 있는 직장인이다. 시골집 한채를 포함하면 2주택자가 되는데, 양도세 폭탄을 맞게 되나.

A 집을 파는 시점에 1주택만 있다면 비과세 기준금액(거래가액 9억원 이하) 충족시 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 하지만 시골집이 있다면 2주택자가 되므로 잘 따져봐야 한다. 현행 소득세법과 조세특례제한법에 따르면 농어촌주택에 대해서는 양도소득세 비과세 혜택을 준다. 이미 집이 있는 상태에서 농어촌주택을 취득하고, 기존에 살고 있는 집을 처분한다면 농어촌주택은 없는 것으로 보고 ‘1가구 1주택 비과세’를 적용한다.


Q 농어촌주택의 요건은 어떻게 되나.

A 우선 지역 요건을 갖춰야 한다. 수도권을 제외한 읍·면 지역 또는 인구 20만명 이하인 시의 동 지역에 소재해야 한다. 다만 접경지역인 경기 연천과 인천 옹진 등은 예외적으로 비과세 대상으로 인정받을 수 있다. 만약 농어촌주택과 기존에 보유하고 있던 집이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면이라면 과세특례가 적용되지 않는다.

또 조정대상지역으로 구분되는 지역, 관광진흥법상 관광단지로 구분된 지역에 있는 주택은 농어촌주택으로 인정받지 못한다. 또 취득 당시 기준시가 2억원(한옥 4억원) 이하 기준도 맞춰야 한다. 이런 조건을 갖춘 농어촌주택을 2003년 8월부터 2022년말까지 취득하고 3년 이상 보유하면 된다.


Q 서울의 집을 포함해 경기 양평에 전원주택이 있는 2주택자다. 농어촌주택의 요건에 맞지 않아 세제혜택을 받을 수 없는데.

A 서울시민이 휴양지로 많이 찾는 경기 양평 등 수도권 외곽지역에 있는 집은 농어촌주택으로 분류되지 않기 때문에 유의해야 한다. 현재 살고 있는 집을 팔고 다른 곳으로 이사 가야 하는 상황이라면 거주주택과 전원주택 중 어느 쪽을 먼저 처분해야 양도소득세를 덜 내게 될지 따져봐야 한다. 현재 서울은 전역이 조정대상지역으로 지정돼 있지만 경기 양평은 비규제지역이다. 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%포인트를, 3주택자는 30%포인트를 각각 더하는 중과제도가 적용된다. 하지만 조정대상지역이 아닌 비규제지역에 있는 주택을 양도할 때는 중과세율을 적용하지 않는다. 경기 양평에 있는 주택을 먼저 처분하는 쪽이 유리하다.


Q 농어촌주택도 종합부동산세(종부세)를 계산할 때 주택수에 포함되나.

A 종부세 과세 대상은 지방세법상 재산세 과세 대상 주택이다. 6월1일을 기준으로 주택을 소유한 자 중 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1가구 1주택자라면 9억원)을 초과하면 종부세를 내야 한다. 농어촌주택도 종부세 과세 대상에 들어간다. 예를 들어 공시가격이 7억원인 서울 아파트와 강원 삼척의 8000만원짜리 농어촌주택을 한 채 가지고 있다면 공시가격 합산 금액이 6억원을 초과하므로 종부세 대상이 된다.

다만 상속을 통해 공동 소유한 주택은 ▲주택에 대한 소유 지분율 20% 이하 ▲소유 지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하 등의 조건을 충족하면 주택수에서 제외된다.

◇도움말 및 참고 도서=백종원 NH All100자문센터 세무 전문위원, <주택과 세금>(국세청·행정안전부)

함규원 기자 one@nongmin.com
 

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