[귀농·귀촌 부동산] 지역 가치, 개별 땅 가치 좌우…자연환경·문화 등 입체적 파악을

입력 : 2021-04-28 00:00
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인생 2막의 터를 구하고자 한다면 먼저 특정 지역의 입지적 장단점, 가치 등을 파악하고 나서 개별 땅을 사는 게 좋다.

귀농·귀촌 부동산이야기 (35) 인생 2막 터 구하기

땅 마련 후 사전 토목공사 필요

바로 집 지을 땐 허가받고 진행

 

시골에 인생 2막의 터를 마련하고자 한다면 보다 넓게 보는 안목이 필요하다. 유무형의 지역(마을) 가치가 개별 땅의 가치를 크게 좌우하기 때문이다. 집을 짓거나 농사지을 땅을 찾을 때 그 땅을 둘러싼 경관·지형·토질·기후 등 자연환경 조사 및 분석은 기본이다. 규모가 큰 땅이라면 더욱 그렇다. 지형도·항공사진·지적도·임상도·임야도·도시계획도·토양도·지질도 등 각종 도면을 활용해 관련 정보를 수집한다.

산이 많은 우리나라 국토의 특성상 농산촌의 집터는 대개 경사지에 위치한다. 경사지는 등고선 지도를 보고 대략적인 파악을 할 수 있다. 등고선은 해발고도가 같은 지점을 연결한 곡선이다. 임야는 경사도 25도가 넘으면 집을 짓기 위한 산지전용 및 개발행위허가를 받기 어렵다.

등고선 지도를 볼 때 어떤 땅의 등고선 간격이 좁으면 급경사고 넓으면 완경사다. 능선·분수령의 등고선은 ‘V·U자’ 형태를, 하천·계곡은 반대로 ‘∧·∩’ 형태를 나타낸다. 만약 어떤 땅이 있는데 주변 등고선이 좁고 두개의 선이 그 땅을 지나간다면 경사도가 심한 곳에 토목공사를 해 조성한 택지임을 알 수 있다.

갈수록 기후변화에 따른 이상기온과 자연재해가 빈발하기 때문에 특정 지역에 대한 소기후·미기후 파악도 필요하다. 주변 지역보다 유난히 더 춥거나 안개가 심하게 끼는 곳이 있다. 지면에 접한 대기층(보통 1.5m)의 미기후는 농작물의 생장과 밀접한 관계가 있다.

귀농 후 6차산업을 하거나 귀촌해 창업을 할 경우엔 스토리텔링을 통한 마케팅 전략도 중요하다. 이에 활용할 수 있는 특정 지역의 독특한 전통문화·천연기념물·전설·문화재·유적·소규모 랜드마크 등을 문헌이나 마을주민을 통해 파악한다. 이렇게 입체적인 조사·분석을 거쳐 특정 지역의 입지적 장단점, 가치 등을 파악한 다음 개별 땅을 사들이는 것이 올바른 순서다.

땅을 마련했어도 집을 짓거나 농지를 개량하려면 절토(흙깎기)·성토(흙쌓기) 등 사전 토목공사가 필요한 경우도 많다. 토목공사는 개별 땅의 가치를 높이는 방법이기도 하다. 땅을 사서 바로 집을 짓고자 한다면 농·산지 전용 및 개발행위허가, 건축허가를 받고 공사를 진행하면 된다.

만약 서둘러 집을 지을 필요가 없다면 우량농지개량사업을 활용하는 것도 한 방법이다. 우량농지개량사업은 농지를 좀더 효율적으로 경작하려고 절토·성토하는 것으로, 토목공사 후 1년 또는 1회 이상 경작 의무가 있다. 토목공사를 한 뒤 농사를 짓다가 건축을 하게 되면 절개면의 토사 유실이나 성토한 땅의 지반침하 등에 대비할 수 있다.

성토용 흙은 현지의 중장비업자를 선정해 구하는 게 좋다. 성토할 땅에서 가까운 곳의 흙일수록 값이 싼데, 그런 정보는 현지 업자가 가장 잘 알고 있다. 성토용 흙은 마사토만 고집할 필요는 없다. 농지로 쓸 땐 돌이 없고 점토·미사·마사가 적당하게 섞여 있는 흙이 좋다. 집 지을 때 조경용·마당용 겉흙은 마사토를 구하되, 그 밑으로는 최대한 돌이 많이 섞인 흙을 구해 물 빠짐이 잘되는 땅을 만들어주는 것이 중요하다.

박인호 (전원칼럼니스트)
 

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