[귀농·귀촌 부동산] 최소 비용으로 토지 가치 극대화 ‘토목공사’

입력 : 2020-11-18 00:00 수정 : 2020-11-19 16:42
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토목공사는 최소 비용으로 땅의 가치를 극대화하기 위한 ‘성형미인 땅’을 만드는 작업이다.

귀농·귀촌 부동산 이야기 (25)‘성형미인 땅’ 만드는 방법 

장비 등 미리 결정해야 비용 절감 진입로·배수로 위치 꼼꼼히 챙겨야

돈 아낀다고 필수 장비 안 쓰면 공사기간 더 길어져 되레 손해 봐

 

농촌에서 집을 짓거나 농지를 개량하려면 대개 사전 작업인 토목공사를 하게 된다. 토목공사는 최소의 비용으로 토지의 가치를 극대화하는 게 목적이다. 먼저 어떤 용도를 위한 토목공사인지를 분명히 해야 한다. 집을 짓는 택지 용도인지, 아니면 일반 농지 개량이나 과수원 조성용인지에 맞춰 토목공사를 한다.

실제 토목공사는 그 땅의 생김새에 따라 진행한다. 토목공사의 기준은 지적도다. 지적도상 토지 모양을 놓고 그 활용도가 가장 높은 방법을 찾는다. 이때 토목공사업체 사장과 굴착기 기사, 중개업자, 동네 이장, 마을주민 등 될 수 있으면 여러 사람의 의견과 조언을 듣고 결정하는 게 바람직하다.

토목공사에는 굴착기·덤프트럭 등 중장비 임대료와 잡부 인건비, 그리고 조경석·레미콘·시멘트 등 재료비가 지출된다. 최소의 공사비로 최대의 효과를 거둬야 하는 것은 맞지만, 그렇다고 너무 돈만 아끼려고 해서도 안된다. 예컨대 토목공사량이 많은 경우 대형 굴착기로 작업해야 공사 진행이 빠른데, 공사비 아낀다고 소형 굴착기를 부르면 오히려 공사기간이 길어져 결국엔 비용이 더 늘어나는 꼴이 된다.

토목공사를 진행하면서 가장 신경 써야 할 부분은 진입로와 배수로다. 특히 시골에서 배수로 배치는 주위 토지 소유주로부터 가장 많은 민원이 제기되는 부분이다. 또한 개발하는 토지의 배수로를 제대로 만들지 않으면 장마나 태풍으로 인한 집중호우 때 토사가 대량 유실되거나 침수 피해를 볼 수 있다. 배수로는 집중호우 때 발생할 수 있는 물길을 예상해 공사를 진행한다. ‘물은 높은 데서 낮은 데로 흐른다’는 상식만 잊지 않으면 된다.

이따금 목적에 맞지 않게 과도한 토목공사를 한 땅을 보게 된다. 집을 짓기 위한 택지 조성이 아닌데도 보기 좋다는 이유만으로 농지에 조경석을 쌓은 경우다. 물론 석축을 하면 땅 면적은 조금이라도 더 늘어나겠지만, 경우에 따라서는 그냥 법면(경사면)으로 처리하는 게 토목공사 비용을 줄여 결과적으로는 더 이득이 된다.

땅은 싸게 샀지만 토목공사비가 많이 들어 결국 3.3㎡(1평)당 가격이 주변 시세보다 높아지는 경우도 적지 않다. 특히 임야 개발 때 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 자주 발생한다. 나름 전원주택단지 개발업자라고 하는 전문가들조차도 저렴하게 임야를 매입했지만 토목공사비가 과도하게 들어가 결국 분양에 실패한 사례도 드물지 않다. 임야가 싸다는 점만 생각하고 덜컥 매입했는데, 정작 경사가 심해 절토와 조경석작업을 하다보니 실사용 면적은 얼마 안되고 토목공사비는 눈덩이처럼 불어나 실제 분양가격이 크게 상승해 가격 경쟁력을 상실한 것이다.

개인의 집 짓기에서도 비슷한 사례가 적지 않다. 또 중장비업자나 토목공사업체는 자신들의 이익만을 고려해 과도하게 토목공사를 진행하는 경우도 많으니 주의할 일이다.

사전에 공사에 투입되는 자금과 장비, 공사방법을 꼼꼼하게 결정한다. 철저하게 계획을 세운 다음 공사를 진행해야 비용을 절감할 수 있다. 만약 성토작업을 계획하고 있다면 주변 임야 개발 공사장에서 흙을 싸게 받을 수 있는 때가 바로 적기다. 토목공사는 ‘성형미인 땅’을 만드는 작업이다. 비용 대비 높은 가치 상승을 이뤄낼 수 있다면 마다할 필요는 없다.

박인호<전원칼럼니스트>
 

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