[귀농·귀촌 부동산] “믿을 만한 시공자 선정하고 꼼꼼한 계약 필수”

입력 : 2020-10-07 00:00
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건축주 직영공사 방식으로 집을 지을 경우 믿을 만한 시공자를 선정하고 건축 분쟁에 대비해 꼼꼼한 계약·견적서 작성 등 철저한 대비가 필요하다.

귀농·귀촌 부동산 이야기 (24)건축주 직영공사의 함정 피하려면 

공사 전부 맡기는 도급방식 땐 허술한 견적 받아 짓는 경우 다반사

비싸도 종합건설업체에 건축 맡기고 분쟁 대비 법적 안전장치도 마련해야

 

집 짓다 생기는 건축주와 시공업체간 분쟁 대부분은 사실 ‘돈’ 때문이다. 한푼이라도 더 남기려는 시공업체와 저렴하게 좋은 집을 짓고 싶은 건축주의 이해가 충돌한다. 갈등 과정에서 양쪽의 입장이 접점을 찾지 못하면 고소·소송으로 치닫기도 한다.

건축 분쟁을 겪어본 집주인들은 시공업체의 견적 뻥튀기와 미이행, 고의적 공사 중단과 추가 공사비 요구, 하자보수 미이행 등을 들어 “건축주를 ‘봉’으로 여기고 등쳐 먹는 사기꾼이 너무나 많다”고 비난한다. 반면 시공업체들은 건축주의 갑질과 공사대금 미지급, 추가 서비스공사 요구 등을 거론하며 “일한 대가는 제대로 주지 않고 이것저것 요구만 하는 악덕 건축주도 적지 않다”고 반박한다.

필자는 시골생활 10년 동안 많은 건축 분쟁 사례를 접하고, 작은 농막부터 일반 단독주택까지 4개의 건축물을 지어본 경험이 있다. 이에 비춰보면, 대개 돈 때문에 빚어지는 건축 분쟁은 시공자 책임이 훨씬 더 큰 것 같다. 건축 전반을 꿰고 있는 시공자가 문외한인 건축주를 속이거나 이용해 호주머니를 털어가는 식의 행태가 만연해 있다. 물론 일부 블랙컨슈머처럼 악덕 건축주도 없진 않지만.

시골에서 전원주택 등 단독주택을 지을 때 대개는 ‘건축주 직영공사’ 방식을 취한다.

이는 건축주가 인허가상 서류에 건축 주체로서 등재되며, 일꾼과 자재를 직접 조달해 집을 짓는 것을 말한다. 관련법상 200㎡(약 60.5평) 이내의 단독주택 공사는 건축주 직영으로 할 수 있다. 그러나 실상은 직영공사 중 극히 일부를 제외하곤 건축주가 시공업체와 계약을 하고 공사의 전부를 맡기는 방식(도급)으로 진행된다. 법적·외형적으론 ‘직영’이지만 실제·내용적으로는 ‘도급’인 것이다.

이런 ‘직영 아닌 직영공사’가 성행하는 이유는 건축비와 세금 부담을 덜 수 있다는 양자간 이해가 맞아떨어지기 때문이다. 그러나 건축주가 이를 선택하는 순간, 건축 분쟁이라는 위험한 상황에 스스로 뛰어든 것이나 다름없다.

특히 농촌에서 많이 짓는 일반 단독주택은 소위 ‘업자(현장소장)’와 허술한 계약을 맺고 허술한 견적을 받아 짓게 되는 경우가 다반사다. 심지어 수차례 건축심의와 까다로운 인허가 절차를 거쳐야 하는 서울 등 지방자치단체 한옥보조사업에서조차 직영공사 방식을 악용하는 시공업자의 횡포로 인한 건축주 피해사례가 적지 않다.

사실 건축주 직영공사는 진행만 잘된다면 비용 절감을 꾀할 수 있다. 문제는 시공자와 분쟁 없이 순조롭게 공사가 완료되기 어렵다는 것. 그래서 “가급적 직영공사는 피하라”고 조언하는 건축 전문가들이 많다.

비싸더라도 종합건설업체와 도급계약을 맺고 맡기라는 것. 하지만 크고 멋진 고가의 주택이 아닌 일반 단독주택의 경우 형식적인 건축주 직영공사 방식을 택할 수밖에 없는 것 또한 농촌 단독주택 건설시장의 현실이다.

그럼 어떻게 해야 할까. 집을 지어본 선배들과 건축 전문가들은 “열심히 수소문하고 발품을 팔아 정말 믿을 만한 시공자를 선정해야 한다”고 강조한다. 또한 건축주가 전문가 수준의 건축 지식을 갖추고 만일의 분쟁에 대비해 계약 때 법적 안전장치를 강구해야 한다고 당부한다. 예비 건축주들은 ‘직영공사의 함정’을 제대로 파악해 잘 대처하지 않으면 눈 뜨고 당할 수 있다는 점을 명심하자.

박인호<전원 칼럼니스트>
 

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