땅테크 고려한다면? 지자체 기본계획·관리계획 파악 ‘필수’

입력 : 2020-03-27 00:00

귀농·귀촌 부동산 이야기 (11)집터 정할 때 재테크 고려한다면

기본계획, 20년 단위 수립 장기목표 공간구조 설정 및 인구 등 구상 담겨

공청회서 신규 개발예정지 알 수 있어

관리계획은 용도 지역·지구의 변경 등 구체적 집행내용 포함…법적 구속력

최종안, 지형도면 상세히 반영·고시
 

귀농·귀촌 터를 선택할 땐 해당 지역의 도시·군 기본계획 및 관리계획을 파악한 뒤 결정하는 게 좋다.


예비 귀농·귀촌인들이 ‘시골생활과 재테크’라는 두마리 토끼를 잡으려면 정부와 지방자치단체의 토지정책 흐름 정도는 파악할 필요가 있다. 그중에서도 귀농·귀촌 희망 지역의 도시·군 기본계획 및 관리계획을 챙겨보는 것이 중요하다.

먼저 도시·군 기본계획은 각 지자체가 관할 구역에 대해 장기발전방향을 제시하는 것으로 20년 단위로 수립된다. 여기에는 공간구조 설정 및 인구, 토지의 이용·개발, 토지 용도별 수요·공급, 기반시설 확충 등의 계획이 담겨 있다. 만약 계획기간 내 주변 지자체보다 인구계획이 많이 잡혀 있다면, 그만큼 지역개발이 활성화되고 땅값이 오를 가능성이 크다. 토지이용·개발계획 역시 땅값을 자극하는 핵심 재료이기에 눈여겨볼 필요가 있다.

유의할 점은 도시·군 기본계획은 장기·종합 계획이기 때문에 5년마다 수정되는데, 이때 애초 부문별 계획이 일부 바뀌거나 아예 백지화될 수 있다는 것이다. 물론 새로운 개발계획이 추가될 수도 있다.

지자체에서 기본계획을 수립할 때는 주민 공청회를 거친다. 신규 개발예정지가 어디인지 파악할 좋은 기회다. 또 확정된 기본계획은 30일 이상 공고하는데 이때 세부계획을 파악할 수 있다. 다만 도시·군 기본계획은 장기·종합 청사진이기에 법적 구속력이 없다.

반면 관리계획은 실제 구체적인 집행계획을 담기에 법적 구속력이 있다. 모든 주민에게 직접적인 영향을 미친다. 따라서 관리계획에는 개발·정비 및 보전을 위한 토지이용·교통·산업 등의 내용이 구체적으로 담긴다.

이를 보면 ▲용도 지역·지구의 지정·변경 ▲개발제한·도시자연공원·시가화조정·수산자원보호 구역의 지정·변경 ▲기반시설의 설치·정비·개량 ▲도시개발·정비사업 계획 ▲지구단위계획구역의 지정·변경 관련 계획 수립 ▲입지규제최소구역의 지정·변경 관련 계획 수립 등이다. 각각의 내용은 모두 지역 및 개별 땅의 가치에 큰 영향을 미친다.

군 단위 지자체에서 보통 용도지역의 상향 변경이나 기반시설의 신설 등이 결정되면 해당 지역의 땅값이 들썩거린다. 우리나라 국토는 토지용도별로 크게 도시·관리·농림·자연환경보전 지역으로 분류·지정돼 있다. 만약 농림지역에서 관리지역으로 용도가 상향 조정되면 해당 땅의 가치가 확 달라진다. 몸값이 상승하는 것이다. 

용도지역을 보완하기 위해 지정하는 용도지구는 크게 경관·고도·방화·방재·보호·취락·개발진흥·복합용도·특정용도제한 지구 등 9개로 분류된다. 이중 취락·개발진흥·복합용도 지구 지정은 땅 개발을 촉진해 가격상승의 재료로 작용한다.

지구단위계획은 특정 지역 토지의 개발계획을 구체화하는 것이다. 대상구역은 도시지역에서 주로 지정되지만 관리지역 등에서도 가능하다. 구역 지정 및 계획 확정 과정에서 어떤 지역이 고밀도 개발지로 바뀌면 인근의 땅값도 덩달아 뛴다.

도시·군 관리계획 역시 5년마다 수정된다. 주민 공청회가 아니라 14일 이상의 기간에 계획안에 대한 주민 공람이 시행된다. 최종 확정된 계획내용은 지형도면에 상세히 반영해 고시된다. 이런 일련의 과정에서 지역의 토지정보를 남들보다 빨리, 상세하게 파악할 수 있다.

인생 2막의 지역 및 개별 터를 선택할 때 자기 취향과 직관에만 의존할 게 아니라, 지자체의 기본계획 및 관리계획 정도는 미리 파악하고 나서 판단하고 결정하는 게 현명하다.

박인호 <전원 칼럼니스트>

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