다주택자, 중과세 피하려면 내년 4월 이전에 집 팔거나 임대사업자 등록이 바람직
 

최근 발표한 8·2 부동산대책으로 부동산 투자시장이 안갯속이다. 지속적으로 추진해온 정부의 부동산 종합대책이 시장에 미치는 영향이 미미하자 이번에는 청와대가 투기과열지구 카드 등을 꺼내들며 임전무퇴(臨戰無退)를 선언했다.

이번 부동산대책은 다주택자 양도소득세 중과세 등 세금규제는 물론 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)과 같은 대출규제, 재건축·재개발 규제 등이 총망라된 일명 ‘규제폭탄’으로 평가된다.

부동산은 우리나라 국민의 보유자산에서 매우 중요한 의미를 지닌다. 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높은 데다 일종의 투자자산으로 여기는 경향 때문이다.

이번 8·2 부동산대책의 핵심은 ‘투기지역’ 지정과 ‘다주택자 세제강화’다. 투기지역은 서울 ‘강남 3구(강남·서초·송파)’와 강동구·용산구·마포구 그리고 경기 과천시를 말한다. 이 지역은 재건축사업이 최대 화두로 떠올랐다는 공통점이 있다.

정부는 투기과열지구·투기지역으로 지정하지 않은 지역에서 투기과열 양상이 나타난다면 즉시 추가 지정을 하겠다고 으름장을 놨다. ‘다주택자 세제강화’는 과거 노무현 정부 부동산정책의 재탕이라는 비판도 있지만, 어쨌든 부동산 투자전략이 바뀌어야 한다는 데 이견이 없어 보인다.

2주택자에게는 기본세율에 10%, 3주택자 이상 보유자에게는 20%를 양도소득세율에 더 부담시킨다는 중과세 역시 부동산시장에 적잖은 충격을 줄 수 있다. 주택 2채를 가진 사람에게 최대 50%, 주택 3채 이상이면 60%에 이르는 세금을 양도차익에 대해 부과한다는 것은 큰 부담이 될 수밖에 없다.

전문가들 사이에서는 앞으로 각종 규제와 제도변화가 예상되는 만큼 주택 보유 상황별로 재테크 전략을 새로 짜는 것이 좋다는 의견이 주를 이룬다.

주택청약통장을 가진 무주택자들은 오히려 내 집 마련의 호기로 삼을 만하다. 투기과열지구와 조정대상지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 청약통장 가입기간이 현재 수도권은 1년, 지방은 6개월이다. 앞으로는 2년 이상으로 기간이 늘어나기 때문에 무주택자들에게는 상대적으로 혜택이 더 많이 돌아갈 수 있다.

반면 주택을 많이 가진 사람들은 양도소득세를 더 많이 내게 돼 새로운 주택을 사는 것은 어려운 상황이다. 중과세를 피하려면 2018년 4월1일 이전에 주택을 처분하거나 주택임대사업자로 전환하는 것이 바람직해보인다. 주택임대사업자로 등록해 5년 이상 임대 후 매매하면 양도소득세 중과세를 피할 수 있어서다.

부동산세는 소유 단계별로 구분해 매긴다. 취득단계에서의 취득세, 보유단계에서의 재산세와 종합부동산세, 처분단계에서의 양도소득세가 대표적이다. 이번 부동산대책은 양도소득세 중심의 과세 강화전략으로 요약해볼 수 있다.

향후 부동산시장의 변화가 정부의 기대에 미치지 못하거나 투기과열이 지속된다면 재산세와 종합부동산세의 과세 강화도 충분히 예상해볼 수 있다. 본인의 상황에 맞는 부동산 재테크 전략이 어느 때보다 절실하다.

최영두(GLP 금융컨설팅 대표)